O que são estes fundos?

Os fundos de investimento imobiliário (FII) são produtos financeiros que resultam do investimento de entidades particulares e coletivas, principalmente em bens imóveis. Os fundos são geridos por uma equipa profissional, uma sociedade gestora, que depois os comercializa através de entidades como os bancos.

Quais são os tipos de FII?

Os FII podem dividir-se por dois tipos de caraterísticas: a variabilidade do capital e a forma de remuneração. No primeiro caso, existem fundo abertos, fechados ou mistos. Os fundos abertos são constituídos por unidades de participação (UP) cujo o número varia consoante a procura por parte dos investidores. Ou seja, em termos práticos, quando o investidor decide aplicar o seu dinheiro num FII aberto e subscrever unidades de participação, haverá lugar a um aumento do número das UP. Os FII fechados, funcionam exatamente ao contrário dos FII abertos, ou seja, o número de UP é fixo e estabelecido no início do FII e por isso o investimento faz-se comprando e vendendo essas mesmas unidades de participação. Os FII mistos, tal como o nome indica, misturam caraterísticas dos FII abertos e dos FII fechados. Em Portugal, a maioria dos fundos de investimento imobiliário são fechados.

Em relação à forma de remuneração, existem os fundos de rendimento e os fundos de capitalização. Os fundos de rendimento distribuem rendimentos a todos os subscritores do fundo de investimento, de forma semelhante ao que acontece com os tradicionais dividendos. Já os fundos de capitalização, utilizam o “milagre do juro composto”, ou seja, reinvestem os rendimentos que foram gerados no FII.

Quais são as caraterísticas principais de um FII?

Além das caraterísticas em relação à forma de remuneração e ao número de UP’s, os fundos de investimento imobiliário também apresentam alguns fatores que podem levar o investidor a perceber a sua apetência para estes produtos. Neste leque, destacam-se a liquidez, o risco e a rendibilidade, que são fatores determinantes no mundo do investimento. No que toca à liquidez, é importante para o investidor saber se o seu investimento tem ou não liquidez, ou seja, se os ativos se transformam em dinheiro de forma rápida ou não. Os fundos abertos são mais líquidos que os fundos fechados.

Em relação ao risco, a volatilidade poderá ser essencial para apontar um prazo para as suas aplicações já que riscos mais elevados pedem prazos mais longos enquanto volatilidades mais baixas podem ser mais facilmente suportadas em prazos médios. Tenha especial atenção ao prospeto do FII para que não ocorram dissabores e para que saiba o risco que está a assumir subscrevendo estes produtos.

A rendibilidade é o aspeto mais importante para o investidor, já que é aí que vai saber se ganha ou não dinheiro com o seu investimento. A rendibilidade da sua aplicação tem de ser calculada não só em relação ao preço de compra e ao preço de venda, mas também, em relação às comissões que tem de pagar. Esses comissões incluem as de subscrição, de resgate, de gestão e de depósito.

A subscrição do produto é feita da mesma maneira que a dos fundos de investimento mobiliários através do débito em conta corrente do subscritor que escolhe o número de unidades de participação ou o montante que quer aplicar, igual o superior ao montante mínimo de subscrição.

Mais informação

Para conhecer as rendibilidades dos FII, existem dois canais principais: através do site da sua instituição bancária/sociedade gestora ou então visitar o site da da Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios  (APFIPP) que junta a maioria das sociedades gestoras nacionais.

fonte:http://www.saldopositivo.cgd.pt

Investir em imóveis com pequenos montantes já não é interessante: em 12 meses, os fundos renderam apenas 2,9%.

Oinvestimento em imóveis não está ao alcance só dos portugueses com patrimónios elevados nem implica ter conhecimentos e experiência do sector. Os pequenos investidores também podem ser proprietários através dos fundos de investimento imobiliário (FII). O capital não está garantido e os ganhos não deverão ser elevados, mas é uma aplicação muito acessível e bastante mais diversificada do que o investimento directo.

Os FII permitem investir à medida das possibilidades de cada um. Com 500 euros, já é possível tornar-se "senhorio" de um vasto conjunto de imóveis. Os fundos também libertam de preocupações e são bastante cómodos, pois é a sociedade gestora quem cobra as rendas, faz as obras, renova os contratos e procura novos inquilinos.

Além disso, por ser composta por especialistas, os seus conhecimentos e experiência permitem-lhes, em princípio, conseguir negócios, pelo menos em linha com as condições do mercado.

Como funcionam?

Os FII, tal como os outros fundos, reúnem o dinheiro de muitos participantes. A diferença é que investem em bens imóveis, enquanto os restantes fundos aplicam em acções e obrigações. Geralmente, o principal "alvo" dos FII são os imóveis destinados ao arrendamento no segmento comercial (escritórios, lojas e armazéns).

O segmento da habitação também pode estar incluído, mas actualmente tem um peso muito diminuto. Em Setembro, representava apenas 3% das carteiras dos fundos. Os FII investem sobretudo em imóveis já concluídos, mas também podem adquirir terrenos para construção e promoção de empreendimentos. Para investir nestes fundos, basta dirigir-se aos bancos encarregues da comercialização e abrir conta. Mas, antes de subscrever, leia atentamente o prospecto simplificado.

Investidor informado vale por dois

Os FII estão divididos em unidades de participação (UP), cujo valor resulta da divisão do património pelo número de unidades de participação em circulação. Quanto mais dinheiro colocar no fundo, maior será o número de UP que vai deter. O valor das UP evolui ao longo do tempo, espelhando os bons ou maus negócios que a sociedade gestora efectuar. Os FII de rendimento (ou distribuição) entregam as receitas obtidas, de forma periódica, aos participantes. Os fundos de capitalização reinvestem automaticamente os rendimentos, aumentando o valor das UP.

Ganhos fiscais

Os FII beneficiam de um enquadramento fiscal favorável, o que beneficia quem investe indirectamente em imóveis através de fundos. Por exemplo, estão isentos de pagamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). As rendas são tributadas em 20% e os ganhos na venda de imóveis em 12,5%, taxas que, em princípio, são mais favoráveis do que no investimento directo. Ao investir em FII está igualmente livre de quaisquer preocupações fiscais. Os ganhos que obtenha com os fundos estão isentos de imposto e não tem de incluí-los na declaração anual de IRS.

Facilidades têm custos

As vantagens dos FII têm como reverso da medalha a existência de vários tipos de comissões.É o preço que o investidor tem de pagar directa e indirectamente para usufruir do potencial do sector imobiliário.

- Comissão de subscrição: é cobrada na subscrição de novas UP. Trata-se de uma percentagem sobre o valor entregue pelo investidor.

- Comissão de resgate: quando existe, é debitada sobre o valor das UP na data do resgate. É calculada com base numa percentagem prefixada. Na maior parte dos casos, diminui com o tempo de permanência do investidor no fundo.

- Comissões de gestão e de depósito: a pagar periodicamente pelo fundo à entidade
gestora e ao banco depositário, destinada a remunerar os seus serviços.

Rendimentos em queda

A crise atingiu o rendimento dos fundos imobiliários. Depois de renderem mais de 4% por ano entre 2007 e 2009, a rentabilidade anual caiu para 2,8% em 2010 e, em 2011, até Outubro, o ganho acumulado era apenas de 2,4%. É indiscutível que as suas características permitiram evitar prejuízos para os investidores, ao contrário de outras categorias de fundos, mas as perspectivas para os próximos anos continuam pouco favoráveis. A contracção da actividade económica deverá continuar a penalizar o sector imobiliário. A conjuntura é negativa para estes tipos de fundos, porque tornou muito mais apelativos certos produtos com menos risco, como os depósitos a prazo e a dívida pública. Assim, apesar das várias vantagens, os fundos imobiliários não são actualmente a melhor opção para os investidores.

Fundos especiais? Tenha atenção!

Além dos FII, também são comercializados fundos especiais de investimento imobiliário (FEII). Mas a política de investimento é bastante diferente dos FII "normais", o que se reflecte no desempenho e no risco. Por exemplo, nos últimos 12 meses o rendimento dos FEII oscilou entre -7,4% e 5,9%. O risco é demasiado elevado: mantenha-se afastado.

Comentário Proteste Investe

Os fundos imobiliários foram uma opção interessante durante anos, pois permitiam aceder ao sector imobiliário e proporcionavam ganhos atractivos face a produtos de menor risco, como os depósitos a prazo. Contudo, os mercados financeiros atravessam uma fase pouco "normal". No cenário actual, como os fundos imobiliários não garantem o capital, perdem quando comparados com as características e juros oferecidos por muitos depósitos e pela dívida pública (Certificados do Tesouro e Obrigações do Tesouro). Ao optar por dívida pública, garante rendimentos mais elevados com um risco teoricamente mais reduzido. Assim, deixamos de recomendar fundos imobiliários. Se já tem, deve resgatar e investir em Obrigações do Tesouro a médio e longo prazo, mantendo-as até ao vencimento. Se pretende aplicar por um período mais curto ou não tem a certeza de quando precisa de re-embolsar o capital, prefira um depósito a prazo.

fonte:http://economico.sapo.pt/